Of u nu eigenaar of huurder bent van een appartement in een flatgebouw, u zult het pad van de syndicus wel eens gekruist hebben. Wie is die mysterieuze persoon?
Als u in uw eigen appartement woont, bent u niet alleen eigenaar van het appartement, maar ook van een deel van de inkomhal, de lift, de verwarmingsinstallatie, het dak, enzovoort. Deze delen zijn eigendom van alle eigenaren van de appartementen samen in een organisatie die de copropriété/mede-eigendom wordt genoemd, een rechtspersoon net als een vennootschap. De regels voor hun samenwerking zijn vastgelegd in de statuten.
De taken van de Syndicus
Alle beslissingen, van het geven van een algemene schoonmaakbeurt aan het gebouw tot de aanschaf van een nieuw verwarmingssysteem of de vernieuwing van de lift, worden door alle mede-eigenaars samen genomen. Maar nadat deze beslissingen zijn genomen, moeten ze in de praktijk worden gebracht, en dat is wat de syndicus doet. Het zou niet praktisch zijn om elke eigenaar alle contracten en al het papierwerk te laten ondertekenen.
De gebouwenbeheerder wordt door de mede-eigenaars aangesteld voor een periode van ten hoogste drie jaar. In een klein gebouw kan één van de mede-eigenaars de syndicus zijn. Meestal zal de vereniging een professional van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars aanstellen, maar uit een recente studie is gebleken dat één op de vijf eigenaars niet tevreden is met hun professionele syndicus. Een gebouwenbeheerder die eigenaar is van een appartement zal zich verplicht voelen harder te werken, aangezien hij werkt voor mensen met wie hij moet samenleven. Het kan echter vrij omslachtig worden voor iemand die een voltijdse baan heeft en niet veel praktijkervaring.
De benoeming van de syndicus kan met een stemming worden verlengd. Wanneer zij ontevreden zijn over de syndicus, kan de algemene vergadering van de eigenaars zijn benoeming te allen tijde herroepen met een gewone meerderheid van stemmen.
Wat doet een gebouwenbeheerder?
Wat de gebouwenbeheerder precies zal doen, moet in een contract worden vastgelegd. Daarin zal ook worden bepaald welke kennisgeving moet worden gedaan. De syndicus is in de eerste plaats de persoon die de beslissingen van de vereniging van eigenaars uitvoert. Voor investeringen en werken boven een bepaalde drempel moet de syndicus meerdere offertes vragen; de eigenaars beslissen wat die drempel is. Dat moet voorkomen dat de syndicus bepaalde aannemers bevoordeelt.
Hij zorgt ook voor het dagelijks beheer van het gebouw. Hij zorgt ervoor dat de stookolie en de waterontharder op tijd besteld en geleverd worden. Hij zorgt voor de verzekering en de contracten voor het gebouw. Hij is ook de persoon die verzekeringsclaims behandelt.
Bovendien is de gebouwenbeheerder de secretaris van de algemene vergadering; hij roept de vergadering minstens één keer per jaar bijeen of telkens wanneer eigenaars die 20% van de stemrechten hebben hem daarom vragen. Indien hij weigert, kunnen deze eigenaars zelf de convocaties versturen. De syndicus moet de oproepingen drie weken op voorhand versturen en hij moet het verslag van de vergadering binnen de maand opmaken.
De gebouwenbeheerder heeft tekenbevoegdheid op de bankrekening van de vereniging, houdt de boekhouding bij en verstuurt de rekeningen voor het aandeel van elke eigenaar in de kosten. In 80% van de gebouwen worden de kosten verdeeld op basis van de oppervlakte van elk appartement. Elk jaar moet hij de rekeningen voorleggen aan de vereniging en moet hij een begroting van de verwachte uitgaven voorleggen.
Tenslotte kan de syndicus naar de rechtbank stappen in naam van de mede-eigendom, tegen een aannemer, tegen de verzekeringsmaatschappij, tegen een eigenaar die de kosten niet betaalt… In noodgevallen, zoals wanneer een deskundigenverslag nodig is, kan de gebouwenbeheerder de rechtbank vragen er een aan te stellen; hij moet er alleen voor zorgen dat hij de goedkeuring krijgt van de vereniging van eigenaars.
In elk gebouw met meer dan 20 appartementen moeten de eigenaars een raad van mede-eigendom aanwijzen die toezicht houdt op de syndicus. Dit maakt het voor de syndicus gemakkelijker om te begrijpen wat de eigenaars willen.
Het werk van de syndicus is over het algemeen een ondankbare taak die veel papierwerk vereist. Een inefficiënte syndicus is meestal het gevolg van een inadequate raad van toezicht. Een appartementsgebouw moet regelmatig worden onderhouden, en dat is niet eenvoudig als de eigenaars niet bereid zijn tijd en geld te besteden aan het onderhoud van hun eigendom.
Dit is belangrijk om te weten wanneer u een appartement koopt. De verkoper moet de koper het reglement en de statuten geven, een samenvatting van de financiële situatie, de notulen van de vergaderingen van de afgelopen drie jaar, de details van de uitgaven van de afgelopen twee jaar en de laatste jaarrekeningen. De syndicus moet hem deze documenten overhandigen.
VAN SYNDICUS VERANDEREN, HOE DOE JE DAT?
Bent u de hoge beheerskosten van uw syndicus beu ? Vindt u ook dat uw syndicus u geen aangepaste service biedt voor uw kleine mede-eigendom ? U wenst de overstap te maken en van syndicus veranderen maar weet niet hoe dit aan te pakken
EASY SYNDIC BRUSSEL ZUID (Hoofdzetel)
Louisalaan, 251 1050 Brussel
EASY SYNDIC WALLONIË
Avenue Lavoisier, 16A
1300 Wavre
CONTACTEER ONS
info@easysyndic.be
+ 32 2 219 04 51